Cómo calcular la rentabilidad real de una inversión
Una guía práctica para pasar de la rentabilidad aparente a una estimación más realista después de gastos, impuestos y financiación.
La rentabilidad real de una inversión no se obtiene mirando solo el ingreso bruto. En una inversión inmobiliaria conviene separar ingresos, costes recurrentes, fiscalidad, financiación y capital inicial aportado.
El primer paso es calcular los ingresos anuales esperados: alquiler mensual por meses ocupados, más otros ingresos razonablemente previsibles. Después se restan gastos como comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, vacancia y gestión.
Para una lectura más completa, compara la rentabilidad bruta, la rentabilidad neta y el cash flow. La rentabilidad bruta sirve como filtro rápido, pero la neta y el flujo de caja muestran mejor si la operación puede sostenerse mes a mes.
La financiación cambia mucho el análisis: una hipoteca puede mejorar el retorno sobre capital propio, pero también aumenta el riesgo si suben los tipos o baja la ocupación.