Paso 1
Datos del inmueble
Introduce nombre, dirección, precio, fecha, territorio y régimen de compra. En vivienda usada se aplica TPO; en primera entrega, IVA/IGIC/IPSI y AJD.
Guía explicativa
Cómo usar la calculadora financiera
Sigue estos pasos para introducir datos coherentes, revisar los resultados y detectar hipótesis que podrían cambiar la rentabilidad de una inversión inmobiliaria.
Paso 2
Costes de compra
Añade impuestos, notaría, registro, gestoría, agencia, reforma, mobiliario, tasación y otros costes iniciales. Estos importes determinan el capital total necesario.
Paso 3
Hipoteca
Configura si usarás financiación, porcentaje financiado, plazo, tipo fijo o variable, interés y seguros vinculados. La cuota afecta directamente al cash flow.
Paso 4
Ingresos y gastos
Indica alquiler mensual, meses disponibles, vacancia, comunidad, IBI, seguros, mantenimiento y otros gastos recurrentes para estimar el resultado anual.
Paso 5
Fiscalidad y supuestos
Indica el tipo marginal estimado, uso y reducción legal, días de titularidad y alquiler, ingreso fiscal, valores catastrales, reparaciones, arrastres y amortización previa. Revisa y confirma los supuestos antes de generar el PDF; el motor aplica la política IRPF 2025 y muestra fuentes y fecha de contraste.
Ejemplo práctico
Imagina una vivienda de 160.000 euros con una hipoteca del 80%, alquiler mensual de 900 euros, comunidad de 70 euros, IBI anual de 350 euros y una reserva de mantenimiento del 8% del alquiler. Al introducir estos datos, revisa si el cash flow queda positivo después de cuota, gastos e impuestos estimados.
Si el resultado depende de tener la vivienda disponible y ocupada todo el año o de no tener reparaciones, prueba un escenario con más vacancia y mantenimiento. Esa comparación suele mostrar mejor el margen real de seguridad.
Interpretación de resultados
Cómo leer los resultados de la calculadora
La calculadora ayuda a ordenar los números de una compra para alquilar. El objetivo no es predecir una rentabilidad garantizada, sino detectar si una operación tiene margen suficiente antes de seguir analizándola.
Cashflow mensual
Muestra el dinero estimado que queda cada mes tras ingresos, gastos recurrentes, impuestos orientativos y cuota de hipoteca. Un valor positivo aporta margen, pero no elimina el riesgo.
Rentabilidad bruta
Compara la renta potencial y otros ingresos con el coste de adquisición. Es útil como primer filtro, aunque no descuenta vacancia, gastos, impuestos ni financiación.
ROI operativo anual
Divide el NOI anual entre el coste total de adquisición del activo. Incorpora vacancia y gastos del inmueble, pero excluye financiación, IRPF y venta.
Cash-on-cash
Divide la caja anual antes de IRPF y después de deuda entre el capital propio aportado. No incorpora revalorización ni venta.
ROI total con venta
Divide el beneficio acumulado, incluida la venta neta, entre el capital propio inicial. Es acumulado para todo el periodo y no está anualizado; la TIR sí considera cuándo ocurre cada flujo.
TIR anualizada fechada
Calcula una TIR.NO.PER sobre fechas reales: inversión inicial en la adquisición, caja neta en cada aniversario y venta después del último flujo anual. Usa una base de 365 días.
DSCR
Mide la capacidad del inmueble para cubrir la deuda con sus ingresos netos. Por encima de 1 indica cobertura; por encima de 1,2 suele aportar más margen ante imprevistos.
LTP
Indica qué parte del precio está financiada con hipoteca. No es LTV, que utiliza el valor de tasación. Un LTP alto aumenta el apalancamiento.
Puntos de equilibrio
La renta de equilibrio hace cero el cashflow anual después de deuda e IRPF estimado. La ocupación de equilibrio calcula qué porcentaje de los meses disponibles debe cobrarse, y el precio de venta de equilibrio recupera todo el capital acumulado al salir.
Valores orientativos que conviene revisar
- Cashflow positivo: mejora la liquidez mensual, aunque debe analizarse junto al capital invertido y el riesgo.
- Rentabilidad bruta: sirve como filtro rápido, pero no debería usarse como criterio único.
- ROI operativo anual: incorpora vacancia y gastos del inmueble, sin mezclar financiación, IRPF ni venta.
- DSCR superior a 1: indica que la deuda queda cubierta; por encima de 1,2 suele haber más margen.
- LTP elevado: implica más deuda sobre el precio y más sensibilidad ante cambios de mercado o tipos de interés.
- Break-even cercano al valor actual: señala que hay poco margen en renta, ocupación o precio de salida ante desviaciones adversas.
Errores comunes al analizar una inversión
- Mirar solo la rentabilidad bruta y no revisar el cashflow.
- No incluir IBI, comunidad, seguros, mantenimiento o vacancia.
- Usar un alquiler demasiado optimista sin contrastarlo con el mercado.
- Ignorar impuestos o tratarlos como si fueran iguales en todos los casos.
- No probar escenarios con tipos de interés más altos o gastos superiores.
- Confundir cashflow positivo con inversión segura o garantizada.
Ejemplo de lectura rápida
Imagina una vivienda de 120.000 euros que se alquila por 750 euros al mes. Si después de gastos, impuestos estimados e hipoteca deja 80 euros de cashflow mensual, la operación tiene margen positivo.
Aun así, si el DSCR está cerca de 1 o el LTP es alto, una subida de tipos, más vacancia o una reparación pueden reducir rápidamente ese margen. Por eso conviene mirar varias métricas juntas, no una sola cifra.
Preguntas frecuentes sobre la calculadora
¿Qué rentabilidad operativa neta es buena en una inversión inmobiliaria?+
Depende del mercado, riesgo y esfuerzo de gestión. Conviene comparar la rentabilidad operativa sobre coste con alternativas y analizar después financiación, fiscalidad y liquidez por separado.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?+
La rentabilidad bruta usa la renta potencial antes de vacancia y gastos. La operativa neta usa el NOI, por lo que descuenta vacancia y gastos del inmueble, pero no financiación ni IRPF personal.
¿Qué significa cashflow positivo?+
Significa que, con los datos introducidos, los ingresos superan gastos, impuestos orientativos y pagos de deuda. Es una señal útil, pero no garantiza que la inversión sea adecuada.
¿Qué es el DSCR?+
El DSCR mide si los ingresos netos del inmueble cubren la deuda. Un valor inferior a 1 indica tensión porque la operación no cubre completamente la cuota con los supuestos actuales.
¿Qué es el LTP?+
El LTP representa el porcentaje del precio financiado con hipoteca. El LTV bancario utiliza en cambio el valor de tasación.
¿La calculadora tiene en cuenta impuestos?+
Sí. Separa TPO de IVA/IGIC/IPSI + AJD, usa bases y tarifas generales versionadas y estima el IRPF 2025 del alquiler. No sustituye una revisión profesional de beneficios, requisitos personales o de la declaración completa.
¿Los resultados son asesoramiento financiero?+
No. FinMetric ofrece estimaciones informativas basadas en los datos introducidos. Antes de invertir, contrasta la operación con profesionales cualificados.
Siguiente paso
Si quieres profundizar en cada campo, revisa la guía de uso. También puedes leer artículos relacionados para entender mejor cashflow, rentabilidad operativa y errores frecuentes antes de comprar para alquilar.
Aviso importante
La información es orientativa y no constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal. Los cálculos son estimaciones y pueden no reflejar todos los costes reales o cambios normativos aplicables.