Cashflow mensual
Muestra el dinero estimado que queda cada mes tras ingresos, gastos recurrentes, impuestos orientativos y cuota de hipoteca. Un valor positivo aporta margen, pero no elimina el riesgo.
Análisis de inversión para alquiler
Calculadora de rentabilidad inmobiliaria para alquiler
Calcula la rentabilidad de una vivienda para alquilar incorporando precio de compra, hipoteca, ingresos, gastos, vacancia e impuestos estimados. Obtendrás rentabilidad bruta y operativa neta, cash flow, cash-on-cash, DSCR y escenarios para comparar el margen de la operación antes de invertir.
Datos de la operación
Introduce los datos y compara escenarios
Completa la compra, financiación, alquiler y gastos para evaluar la rentabilidad, el cash flow y el riesgo de la operación.
El borrador se guarda automáticamente en este dispositivo.
Resultados pendientes1. Inmueble y fiscalidad de la compra
Selecciona el régimen jurídico aplicable a la operación: TPO o impuesto indirecto más AJD.
es-purchase-tax-2026-07-13.v3 · tipos generales verificados el 2026-07-13
Cobertura de esta entrada del catálogo desde 2026-01-01.
El catálogo no activa automáticamente tipos reducidos, VPO, grandes tenedores, renuncia a exención ni beneficios personales.
Base imponible
Mayor valor informado
0 €
Tipos de adquisición
2. Costes de compra
Completa los costes asociados a la adquisición para estimar con mayor precisión el capital necesario y la inversión total.
3. Financiación / hipoteca
Introduce el préstamo, el plazo y los costes vinculados a la deuda. Si desactivas la hipoteca, se ocultan los cálculos de cuota y DSCR.
4. Alquiler e ingresos
La renta potencial se calcula con los meses disponibles. Después se aplica la vacancia y se suman otros ingresos.
5. Gastos recurrentes
Los gastos operativos reducen el NOI. La vacancia reduce primero la renta potencial y no se cuenta de nuevo como gasto.
6. Fiscalidad del alquiler (IRPF 2025)
Estimación para persona física residente, sin actividad económica. Separa los hechos fiscales de las reservas y métricas económicas.
Configuración fiscal en una mirada
El ejercicio de la operación y la normativa modelada no son lo mismo. Esta estimación usa las reglas IRPF 2025 contrastadas el 13/07/2026.
- Periodo analizado
- 2026
- Uso
- Vivienda habitual del inquilino
- Reducción seleccionada
- Sin reducción
- Configuración avanzada
- Sin ajustes avanzados activos
Alcance y fuentes oficiales
El tipo marginal estima el impacto incremental en la base general; no reproduce tu declaración completa ni sustituye las escalas estatal y autonómica. Los enlaces se abren en una pestaña nueva.
Hay disponibilidad o vacancia configurada sin imputación de renta. Confirma que esos días están legalmente excluidos antes de cerrar el análisis fiscal.
Ajustes de periodo e ingreso fiscalEl modo automático usa la disponibilidad, la vacancia y los ingresos de la operación.Automático
Deducciones adicionales y arrastresLos gastos ordinarios ya introducidos en la operación se incorporan automáticamente; evita duplicarlos aquí.0 € configurados
Introduce importes del inmueble completo; la titularidad se aplica en el cálculo. Comunidad, IBI, seguros, suministros y gestión ya proceden de los gastos de la operación.
Amortización fiscalBases y porcentajes aplicados a inmueble, mejoras y mobiliario.Inm. 3 % · constr. 30 % · mob. 10 %
Revisión final
Cualquier cambio posterior en esta sección volverá a marcar la revisión como pendiente.
7. Venta y salida
La venta se sitúa al final del último año, después de sus cuotas hipotecarias. Define qué importes entran realmente en ROI y TIR.
Precio estimado por revalorización: 0 €
Los impuestos de venta no se calculan automáticamente: el IRPF depende del valor de adquisición ajustado, mejoras, amortizaciones y circunstancias personales; la plusvalía municipal depende del inmueble y del ayuntamiento.
Fuentes: Ley del IRPF, artículos 34 y 35, Modelo de datos de transmisión de inmuebles 2025, Consulta de información impositiva municipal. Contrastado el 2026-07-14.
ROI, TIR y venta neta se mostrarán antes de IRPF, plusvalía municipal y cualquier otro impuesto de la transmisión.
Resultados
Vista previa de las métricas que recibirás al analizar la operación.
Análisis pendiente
Completa los datos y pulsa «Ver resultados». Aquí verás primero la decisión esencial y después las cascadas de entrada, operación, fiscalidad y venta.
10. Comparador de operaciones guardadas
Compara primero el año estabilizado y después la salida, con sus alcances visibles.
Comparación resumida
No hay operaciones guardadas por ahora.
Interpretación rápida
Cómo interpretar la rentabilidad de un alquiler
Después de calcular, revisa primero si la operación genera cashflow positivo, si la rentabilidad operativa compensa el riesgo y si la deuda queda razonablemente cubierta.
ROI operativo anual
Divide el NOI anual entre el coste total de adquisición del activo. Incorpora vacancia y gastos del inmueble, pero excluye financiación, IRPF y venta.
DSCR
Mide la capacidad del inmueble para cubrir la deuda con sus ingresos netos. Por encima de 1 indica cobertura; por encima de 1,2 suele aportar más margen ante imprevistos.
Puntos de equilibrio
La renta de equilibrio hace cero el cashflow anual después de deuda e IRPF estimado. La ocupación de equilibrio calcula qué porcentaje de los meses disponibles debe cobrarse, y el precio de venta de equilibrio recupera todo el capital acumulado al salir.
No uses una sola métrica para decidir. Una operación puede tener rentabilidad bruta atractiva y aun así quedar ajustada por gastos, impuestos, vacancia o financiación.