Calculadora de rentabilidad inmobiliaria
Aprende qué mide una calculadora de rentabilidad inmobiliaria, qué datos necesita y cómo interpretar resultados antes de comprar para alquilar.
Puedes probar tus propios datos en la calculadora financiera de FinMetric para revisar rentabilidad, cash flow y escenarios.
Una calculadora de rentabilidad inmobiliaria ayuda a ordenar los números de una vivienda destinada al alquiler. No sustituye un análisis profesional, pero permite ver rápidamente si una operación merece más estudio.
En FinMetric puedes introducir precio, costes de compra, hipoteca, alquiler, gastos, fiscalidad estimada y escenarios para revisar rentabilidad, cash flow y riesgo con una misma base de datos.
Qué problema resuelve
Muchas inversiones parecen atractivas si solo se mira el alquiler mensual frente al precio de compra. El problema aparece cuando se suman impuestos, notaría, registro, comunidad, IBI, seguros, mantenimiento, vacancia y financiación.
La calculadora permite pasar de una intuición a una estimación más ordenada. Así puedes comparar operaciones, detectar supuestos optimistas y decidir si merece la pena seguir investigando.
Datos que deberías introducir
- Precio de compra y comunidad autónoma para estimar costes iniciales.
- Gastos de adquisición, reforma, mobiliario, agencia y otros desembolsos iniciales.
- Hipoteca: porcentaje financiado, plazo, tipo de interés y costes vinculados.
- Alquiler mensual esperado, meses ocupados y otros ingresos.
- Gastos recurrentes como comunidad, IBI, seguros, mantenimiento y vacancia.
- Supuestos fiscales y de crecimiento para escenarios a varios años.
Ejemplo práctico
Supón una vivienda de 150.000 euros, 12.000 euros de costes iniciales, alquiler de 850 euros al mes y una hipoteca al 80%. Si solo miras el alquiler anual, la operación parece generar 10.200 euros brutos al año.
Pero al restar gastos, impuestos estimados, mantenimiento, vacancia y cuota hipotecaria, el resultado puede cambiar de forma relevante. La calculadora te ayuda a ver ese resultado completo antes de avanzar.
Cómo usar FinMetric para calcularlo
Introduce primero los datos conocidos y deja como estimación los que todavía no tengas cerrados. Después revisa rentabilidad bruta, rentabilidad neta, cash flow mensual, DSCR y alertas de riesgo.
Si un resultado depende de una ocupación perfecta o de gastos demasiado bajos, prueba un escenario más prudente antes de tomar una decisión.
Errores comunes
- Usar solo rentabilidad bruta como criterio de compra.
- No incluir vacancia ni mantenimiento.
- Olvidar costes de entrada como ITP, notaría, registro o agencia.
- No probar escenarios con tipos de interés más altos.
- Confundir cash flow positivo con ausencia de riesgo.
Disclaimer
Información orientativa. No constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal. Revisa cada operación con datos actualizados y, si procede, con profesionales cualificados.
Preguntas frecuentes
¿La calculadora da una rentabilidad garantizada?
No. La calculadora ofrece estimaciones basadas en los datos introducidos. La rentabilidad real dependerá de mercado, fiscalidad, financiación, gastos y gestión del inmueble.
¿Qué métrica debería mirar primero?
Empieza por rentabilidad neta y cash flow, pero revisa también inversión inicial, DSCR y escenarios. Ninguna métrica cuenta toda la historia por sí sola.