Rentabilidad bruta vs rentabilidad neta
Diferencia entre rentabilidad bruta y neta en una vivienda de alquiler, con fórmulas, ejemplo numérico y errores comunes.
Puedes probar tus propios datos en la calculadora financiera de FinMetric para revisar rentabilidad, cash flow y escenarios.
La rentabilidad bruta y la rentabilidad neta son métricas relacionadas, pero no dicen lo mismo. La primera sirve como filtro rápido; la segunda incorpora gastos y se acerca más al rendimiento operativo.
Confundirlas puede llevar a sobrevalorar una inversión, especialmente si el inmueble tiene muchos gastos o requiere una entrada inicial elevada.
Qué es la rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta compara el alquiler anual con el precio de compra. Su fórmula habitual es: alquiler anual dividido entre precio de compra.
Por ejemplo, si una vivienda cuesta 120.000 euros y genera 8.400 euros de alquiler anual, la rentabilidad bruta sería del 7%.
Qué es la rentabilidad neta
La rentabilidad neta descuenta gastos recurrentes antes de comparar el resultado con la inversión. Puede calcularse sobre precio de compra o sobre inversión total, según el criterio usado.
Es más útil para analizar inmuebles con gastos diferentes, porque no trata igual una vivienda con pocos costes que otra con comunidad alta, mantenimiento elevado o mucha vacancia.
Ejemplo práctico
Vivienda A: precio de 120.000 euros y alquiler anual de 8.400 euros. Rentabilidad bruta: 7%.
Si los gastos anuales son 2.600 euros, el ingreso neto antes de deuda sería 5.800 euros. Sobre el precio de compra, la rentabilidad neta sería aproximadamente 4,83%.
La diferencia entre 7% y 4,83% muestra por qué la rentabilidad bruta no basta para decidir.
Errores comunes
- Comparar inmuebles solo por rentabilidad bruta.
- No incluir IBI, seguros, comunidad o mantenimiento.
- Usar el precio de compra y olvidar costes de adquisición.
- Mezclar rentabilidad neta con cash flow después de hipoteca.
Cómo usar FinMetric para compararlas
FinMetric calcula rentabilidad bruta, neta y cash flow con los mismos datos. Esto permite detectar si una operación es atractiva solo en apariencia o si conserva margen después de gastos.
Usa la calculadora para introducir los gastos reales estimados y comparar varios escenarios.
Disclaimer
Información orientativa. No constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal. Revisa cada operación con datos actualizados y, si procede, con profesionales cualificados.
Preguntas frecuentes
¿Qué rentabilidad es más importante?
La neta suele ser más útil que la bruta, pero debe analizarse junto con cash flow, deuda, riesgo y capital inicial.
¿La rentabilidad neta incluye hipoteca?
Depende de la metodología. En FinMetric puedes revisar la rentabilidad y también el cash flow después de deuda para no mezclar conceptos.