Dato del usuario
Información aportada
Precio, alquiler, hipoteca, gastos, valores fiscales y demás importes que deben contrastarse con documentos reales.
Transparencia del modelo
Metodología de cálculo de FinMetric
Esta página explica qué calcula FinMetric, qué datos utiliza y cómo deben interpretarse los resultados. El objetivo es que puedas revisar cada estimación y no tratarla como una recomendación automática de compra.
Alcance del modelo
FinMetric analiza una inversión inmobiliaria destinada al alquiler a partir de los datos facilitados por el usuario: adquisición, financiación, ingresos, vacancia, gastos, fiscalidad estimada, evolución anual y posible venta.
El modelo se centra en personas físicas residentes en España cuando estima el IRPF del alquiler. No confecciona una declaración tributaria completa ni resuelve todas las particularidades personales, contractuales o autonómicas.
Motor de cálculo actual: finmetric-engine-2026-07-14.v22
De dónde procede cada dato
FinMetric separa los hechos introducidos, las operaciones matemáticas y las hipótesis de futuro. Un resultado calculado no convierte un escenario en una predicción.
Cálculo automático
Resultado del motor
Cuotas, flujos y ratios obtenidos con las fórmulas descritas y la versión del motor indicada en esta página.
Escenario
Hipótesis modificable
Vacancia, crecimiento, venta futura o evolución del interés. Sirve para probar sensibilidad, no para predecir el mercado.
Métricas principales
Los porcentajes se muestran como aproximaciones basadas en los importes introducidos. Cuando un denominador es cero o no existe información suficiente, FinMetric evita presentar una ratio como si fuera válida.
Rentabilidad bruta sobre coste
Renta potencial anual y otros ingresos ÷ coste total de adquisición
Sirve como primera referencia. No descuenta vacancia, gastos, deuda ni fiscalidad. El denominador incluye el precio y los costes iniciales asociados al inmueble.
Rentabilidad operativa neta
Ingreso operativo neto anual (NOI) ÷ coste total de adquisición
El NOI resta vacancia y gastos operativos, pero se calcula antes de financiación e IRPF. Así permite comparar el funcionamiento del inmueble con independencia de la hipoteca elegida.
Cash flow
Ingresos − gastos operativos − deuda − costes financieros recurrentes − inversión posterior − impuestos estimados
Muestra el flujo de caja que quedaría para el inversor según los datos introducidos. La amortización de principal está incluida una sola vez dentro del servicio de la deuda.
Cash-on-cash
Cash flow anual antes de impuestos ÷ aportación inicial de capital
Relaciona el flujo de caja anual con el dinero aportado inicialmente. No equivale a la rentabilidad total ni incluye por sí solo una futura venta.
DSCR
Ingreso operativo neto (NOI) ÷ servicio anual de la deuda
Estima la capacidad del inmueble para cubrir las cuotas de la financiación. Si no existe deuda, esta relación no resulta aplicable.
TIR y resultado con venta
Tasa que iguala a cero el valor actual de los flujos de capital del inversor
Utiliza la aportación inicial, los flujos anuales y, cuando se configura una venta, el importe neto después de costes, deuda pendiente e impuestos de venta incluidos en el modelo.
Adquisición y financiación
El coste de adquisición agrega el precio y los desembolsos iniciales declarados: impuestos, notaría, registro, gestoría, agencia, reforma, mobiliario y otros conceptos aplicables.
La cuota hipotecaria se obtiene con el capital, plazo y tipo indicados. En tipos variables, la proyección depende de la evolución configurada y no constituye una predicción de índices futuros.
La aportación inicial de capital es la diferencia entre los usos iniciales y los fondos procedentes de la financiación, sin contar dos veces ningún coste.
Ingresos y gastos
Los ingresos parten del alquiler y otros importes declarados. La vacancia reduce los ingresos potenciales según el supuesto seleccionado.
Los gastos operativos pueden incluir comunidad, IBI, seguros, gestión, mantenimiento y otros costes recurrentes. La deuda se mantiene separada para no confundir NOI con cash flow.
Las tasas de crecimiento son escenarios aportados por el usuario. No representan previsiones de mercado ni rentabilidades garantizadas.
Caso reproducible
Ejemplo simplificado paso a paso
Este ejemplo permite comprobar los denominadores y el orden de las operaciones. Está expresado antes de IRPF y no incorpora crecimiento, venta ni gastos financieros distintos de la cuota.
Datos del usuario
Supuestos de entrada
- Precio de compra
- 160.000 €
- Costes iniciales
- 16.000 €
- Alquiler mensual
- 900 €
- Vacancia prevista
- 5,00 %
- Comunidad anual
- 840 €
- IBI anual
- 350 €
- Seguro anual
- 250 €
- Reserva de mantenimiento
- 8 % de la renta potencial
- Capital de la hipoteca
- 128.000 €
- Cuotas anuales
- 8108 €
Cálculo automático
Operaciones y resultados
- 1. Coste de adquisición: 160.000 € + 16.000 € = 176.000 €.
- 2. Ingreso potencial: 900 € × 12 = 10.800 €.
- 3. Ingreso efectivo: 10.800 € − 540 € de vacancia = 10.260 €.
- 4. NOI: 10.260 € − 2304 € de gastos operativos = 7956 €.
- 5. Cash flow antes de impuestos: 7956 € − 8108 € = -152 €.
- 6. Capital inicial: 176.000 € − 128.000 € = 48.000 €.
Rentabilidad bruta6,14 %
Rentabilidad operativa4,52 %
Cash-on-cash antes de impuestos-0,32 %
DSCR0.98
Fiscalidad estimada
Para la compra, FinMetric distingue entre vivienda usada sujeta a TPO y primera entrega sujeta a IVA, IGIC o IPSI más AJD. Las tarifas generales se seleccionan según el territorio y la fecha de la operación; los beneficios fiscales personales deben comprobarse aparte.
Para el alquiler, el modelo aplica una política de IRPF 2025 para una persona física residente cuyo rendimiento se califica como capital inmobiliario. Considera, según los datos aportados, gastos ordinarios, intereses y reparaciones sujetos a límite, amortización, reducciones aplicables e imputación de renta por periodos no alquilados.
El tipo marginal es un dato del usuario y resume circunstancias que la calculadora no conoce. El resultado es incremental y orientativo: no sustituye la declaración completa, una liquidación administrativa ni la revisión de un asesor fiscal.
Política fiscal contrastada con fuentes oficiales el 13 de julio de 2026.
Fuentes y revisión
Se priorizan normas y organismos públicos. Las fuentes detalladas que correspondan a una operación también se muestran en los resultados y en el informe generado por la calculadora.
- Boletín Oficial del Estado
Ley y Reglamento del IRPF aplicables al rendimiento del capital inmobiliario.
- Agencia Tributaria
Manual práctico del IRPF 2025 sobre rendimientos del capital inmobiliario.
- Agencia Tributaria
Criterios de amortización deducible de inmuebles alquilados.
- Agencia Tributaria
Reducciones del rendimiento neto por arrendamiento de vivienda.
- Catastro
Información de referencia sobre valores catastrales e inmuebles.
Limitaciones que debes revisar
- La calidad del resultado depende de la calidad y actualidad de los datos introducidos.
- No se predicen precios, alquileres, tipos de interés, inflación ni cambios normativos.
- No se comprueba el estado jurídico, técnico, urbanístico o registral del inmueble.
- No se incluyen automáticamente todos los beneficios fiscales ni circunstancias personales.
- Los escenarios adversos son pruebas de sensibilidad, no una medida completa del riesgo.
Correcciones y actualizaciones
Las reglas fiscales se revisan cuando cambia el ejercicio modelado o se detecta una modificación relevante en las fuentes oficiales.
Las versiones del motor permiten identificar con qué lógica se produjo un informe. Las correcciones relevantes deben reflejarse en una nueva versión y en la fecha de contraste.
Si detectas una fórmula, fuente o explicación incorrecta, puedes comunicarlo desde la página de contacto indicando el cálculo y los datos necesarios para reproducirlo.
Historial de versiones
El registro público comienza con la versión actual. No se reconstruyen versiones anteriores sin documentación verificable. Las próximas modificaciones relevantes se añadirán aquí para mantener la trazabilidad.
| Versión | Fecha | Cambios documentados |
|---|---|---|
| finmetric-engine-2026-07-14.v22 | 14/07/2026 | Inicio del versionado público del motor y refuerzo de la trazabilidad de los cálculos e informes. |
Cómo utilizar los resultados
Compara un escenario central con otros más prudentes, revisa los campos que más alteran el cash flow y confirma impuestos, financiación y costes con documentación de la operación. FinMetric es una herramienta de análisis previo, no asesoramiento financiero, fiscal, legal ni inmobiliario.