Rentabilidad de alquiler con hipoteca
Método para comparar una vivienda con y sin hipoteca, separando NOI, deuda, cash flow, cash-on-cash, DSCR y sensibilidad financiera.
Puedes probar tus propios datos en la calculadora de rentabilidad inmobiliaria de FinMetric para revisar rentabilidad, cash flow y escenarios.
Una hipoteca reduce el capital necesario para comprar, pero no mejora automáticamente la rentabilidad. Sustituye parte del dinero propio por una obligación periódica y hace que el resultado dependa también del coste, plazo y estabilidad de la financiación.
La misma vivienda puede tener un NOI razonable y, sin embargo, dejar muy poca caja después de la cuota. También puede ofrecer un cash-on-cash mayor con deuda si el coste financiero es compatible con el rendimiento del activo. Ninguna de esas conclusiones puede obtenerse mirando solo la rentabilidad bruta.
Esta guía compara la operación sin deuda y con una hipoteca del 80% del precio, y después somete la financiación a varios escenarios adversos.
Separa primero el inmueble de la financiación
El NOI describe el rendimiento operativo del inmueble antes de deuda e IRPF personal. Por eso debe ser el mismo al comparar una compra al contado y otra financiada cuando renta, vacancia y gastos del activo no cambian.
La hipoteca aparece en una capa posterior. La cuota reduce la caja disponible; sus costes iniciales aumentan el capital necesario; y el saldo pendiente afecta al efectivo recuperado si se vende. Esta separación permite saber si un resultado débil procede del activo o de la estructura financiera.
| Capa | Incluye | Métricas principales |
|---|---|---|
| Adquisición | Precio, impuestos, formalización, reforma y otros costes iniciales | Coste total y capital inicial |
| Operación | Renta, vacancia y gastos recurrentes | NOI y rentabilidad operativa |
| Financiación | Principal, intereses, cuota y costes vinculados | Servicio de deuda, DSCR y cash flow |
| Capital del inversor | Dinero propio aportado | Cash-on-cash |
| Salida | Venta, costes, impuestos estimados y deuda pendiente | Venta neta, ROI total y TIR |
Ejemplo base de la vivienda
Supongamos una vivienda de 180.000 euros y 20.000 euros de costes de adquisición, de modo que el coste total del activo es 200.000 euros. La renta potencial es 12.600 euros al año. Con un 5% de vacancia se pierden 630 euros y los gastos operativos suman 2.970 euros.
El ingreso bruto efectivo es 11.970 euros y el NOI queda en 9.000 euros. Antes de introducir deuda, la rentabilidad operativa sobre el coste total es 4,50%.
| Concepto | Operación | Resultado |
|---|---|---|
| Coste total del activo | 180.000 + 20.000 | 200.000 € |
| Renta potencial | 1.050 × 12 | 12.600 € |
| Vacancia | 12.600 × 5% | −630 € |
| Ingreso bruto efectivo | 12.600 − 630 | 11.970 € |
| Gastos operativos | Supuestos desglosados | −2.970 € |
| NOI | 11.970 − 2.970 | 9.000 € |
| Rentabilidad operativa | 9.000 ÷ 200.000 | 4,50% |
Puedes aplicar este análisis a una operación concreta con tus propios datos de compra, hipoteca, ingresos y gastos en la calculadora de rentabilidad para alquiler.
Compara contado e hipoteca con el mismo NOI
En la compra al contado se aportan los 200.000 euros y no existe servicio de deuda. La caja antes de IRPF coincide con el NOI: 9.000 euros, equivalente a un cash-on-cash del 4,50%.
En la alternativa financiada, la hipoteca aporta el 80% del precio, es decir, 144.000 euros. El comprador aporta 36.000 euros de precio, 20.000 euros de costes de adquisición y 350 euros de tasación: 56.350 euros en total. Una cuota de 690 euros al mes exige 8.280 euros al año.
El cash flow antes de IRPF baja a 720 euros, el cash-on-cash queda en 1,28% y el DSCR en 1,09. En este ejemplo concreto, la reducción de capital propio no compensa la deuda asumida desde la perspectiva de caja anual.
| Métrica | Sin hipoteca | Hipoteca del 80% del precio |
|---|---|---|
| NOI | 9.000 € | 9.000 € |
| Capital inicial | 200.000 € | 56.350 € |
| Servicio anual de deuda | 0 € | 8.280 € |
| Cash flow antes de IRPF | 9.000 € | 720 € |
| Cash-on-cash antes de IRPF | 4,50% | 1,28% |
| DSCR | No aplica | 1,09 |
| LTP sobre precio | 0% | 80% |
Principal amortizado no significa caja disponible
Cada cuota puede contener intereses y devolución de principal. Ambos importes salen de la cuenta y forman parte del servicio de deuda utilizado para DSCR y cash flow.
La amortización de principal reduce la deuda pendiente y puede aumentar el patrimonio del inversor, pero no es dinero disponible para pagar una reparación. Si posteriormente se calcula una venta neta restando la deuda pendiente, no debe sumarse de nuevo todo el principal amortizado como si fuera otro ingreso.
Cash flow antes de IRPF = NOI − servicio anual de deuda
Somete la financiación a escenarios adversos
El caso base deja solo 720 euros al año antes de IRPF. Para entender su dependencia se cambia primero una entrada cada vez y después se combinan varias desviaciones.
| Escenario | NOI | Deuda anual | Cash flow | DSCR |
|---|---|---|---|---|
| Base | 9.000 € | 8.280 € | 720 € | 1,09 |
| Vacancia del 10% | 8.370 € | 8.280 € | 90 € | 1,01 |
| Gastos operativos +1.200 € | 7.800 € | 8.280 € | −480 € | 0,94 |
| Cuota de 770 € al mes | 9.000 € | 9.240 € | −240 € | 0,97 |
| Vacancia 10%, gastos 3.570 € y cuota de 770 € | 7.770 € | 9.240 € | −1.470 € | 0,84 |
Revisa la documentación de la hipoteca
Una cuota aislada no describe todo el contrato. La FEIN, la FiAE y el resto de documentación precontractual permiten revisar tipo, plazo, comisiones, amortización anticipada, productos vinculados y consecuencias de incumplimiento.
El Banco de España recomienda comparar ofertas y valorar la capacidad de afrontar pagos durante un periodo largo. En tipos variables, la cuota puede cambiar con el índice y el diferencial pactados. FinMetric no pronostica el índice futuro: mantiene el tipo total configurado en cada escenario.
Checklist antes de decidir el nivel de deuda
- Calcula el NOI sin descontar la cuota hipotecaria.
- Registra capital, plazo, tipo total, modalidad fija o variable y cuota de la oferta real.
- Incluye tasación, apertura y otros costes que realmente correspondan al comprador.
- Distingue LTP sobre precio de LTV sobre valor de tasación.
- Revisa DSCR, cash flow y cash-on-cash con el mismo escenario.
- Simula vacancia, gastos, cuota y un escenario combinado.
- Mantén una reserva de liquidez fuera del cálculo de rentabilidad.
- No cuentes el principal amortizado dos veces al proyectar una futura venta.
Disclaimer
Información orientativa. No constituye asesoramiento financiero, legal ni fiscal. Revisa cada operación con datos actualizados y, si procede, con profesionales cualificados.
Preguntas frecuentes
¿Es mejor comprar con hipoteca o sin hipoteca?
No existe una respuesta universal. La deuda reduce capital propio, pero introduce cuota, costes y riesgo de refinanciación o variación. Compara NOI, caja, cobertura, liquidez y resultado total bajo los mismos supuestos.
¿Qué pasa si suben los tipos?
La cuota puede aumentar en una hipoteca variable o al refinanciar, reduciendo cash flow y DSCR. El efecto exacto depende del contrato, el saldo, el plazo y el nuevo tipo; debe calcularse como escenario, no asumirse como predicción.
¿Amortizar principal cuenta como beneficio anual?
Reduce la deuda y aumenta el patrimonio neto, pero no es caja disponible. En una proyección con venta queda reflejado en el menor saldo pendiente; sumarlo otra vez produciría un doble conteo.
¿LTP y LTV significan lo mismo?
No. FinMetric denomina LTP al principal dividido entre el precio de compra. El LTV utiliza el valor de tasación u otra base definida por el financiador. Pueden coincidir, pero no deben intercambiarse.
Fuentes y referencias
Se priorizan fuentes oficiales y documentación propia del método. Consulta la fecha y el alcance de cada referencia antes de aplicarla a una operación concreta.
- Metodología de cálculo de FinMetricFinMetric
- Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliarioBoletín Oficial del Estado
- Información para clientes bancarios sobre hipotecasBanco de España