¿Cómo calcular la rentabilidad de un alquiler?
La rentabilidad de un alquiler permite comparar los ingresos que genera una vivienda con el capital necesario para adquirirla y mantenerla.
Una forma sencilla de comenzar el análisis es calcular primero la rentabilidad bruta y después incorporar los gastos de la operación para obtener la rentabilidad neta.
La rentabilidad bruta ofrece una primera referencia, mientras que la rentabilidad neta permite aproximarse mejor al rendimiento de la vivienda al descontar los principales gastos recurrentes. Consulta también la metodología de cálculo y la comparación entre rentabilidad bruta y neta.
Fórmula de la rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta relaciona los ingresos anuales previstos con el capital destinado a la adquisición del inmueble.
(Alquiler mensual × meses alquilados ÷ inversión total) × 100
Si una vivienda genera 12.000 € anuales en alquiler y la inversión total asciende a 200.000 €, su rentabilidad bruta sería del 6 %.
Fórmula de la rentabilidad neta
La rentabilidad neta incorpora los gastos recurrentes de la vivienda.
((Ingresos anuales − gastos anuales) ÷ inversión total) × 100
Si esos mismos 12.000 € de ingresos generan 3.000 € de gastos anuales, el resultado neto sería de 9.000 €. Sobre una inversión total de 200.000 €, la rentabilidad neta sería del 4,5 %.
¿Qué gastos deben incluirse al calcular la rentabilidad?
Para que el cálculo sea útil conviene distinguir entre los costes iniciales de adquisición y los gastos recurrentes asociados al alquiler.
Costes iniciales
- Precio de compra
- Impuestos asociados a la adquisición
- Notaría y registro
- Gestoría
- Reforma
- Mobiliario
- Otros costes necesarios para poner la vivienda en alquiler
Gastos recurrentes
- IBI
- Comunidad de propietarios
- Seguro
- Mantenimiento y reparaciones
- Gestión del alquiler
- Periodos sin inquilino
- Otros gastos recurrentes de la vivienda
Cuantos más costes relevantes se incorporen al cálculo, más representativa será la estimación de rentabilidad neta.
Rentabilidad bruta y rentabilidad neta: ¿cuál es la diferencia?
| Métrica | Qué mide | Gastos |
|---|---|---|
| Rentabilidad bruta | Relación entre ingresos e inversión | No descuenta gastos recurrentes |
| Rentabilidad neta | Rendimiento después de los gastos incluidos | Sí |
| Cash-on-cash | Rendimiento sobre el capital aportado | También considera la estructura de financiación |
La rentabilidad bruta es útil para comparar rápidamente diferentes inmuebles, pero no permite conocer por sí sola cuánto rendimiento genera realmente una operación. Para analizar una inversión con financiación resulta especialmente útil estudiar también el cash flow y el cash-on-cash.
¿Cómo afecta la hipoteca a la rentabilidad?
Una hipoteca cambia la cantidad de capital que el inversor necesita aportar y añade costes financieros y pagos periódicos a la operación. Por este motivo, la rentabilidad de una vivienda financiada no debería evaluarse únicamente mediante la rentabilidad bruta o neta del inmueble. También conviene estudiar el flujo de caja después del servicio de la deuda y la rentabilidad obtenida sobre el capital realmente aportado.
Analizar una inversión con hipoteca · Leer la guía sobre alquiler con hipoteca
¿Qué rentabilidad es buena para un alquiler?
No existe un porcentaje de rentabilidad que pueda considerarse adecuado para todas las inversiones inmobiliarias. Una rentabilidad superior puede estar asociada a factores como mayor riesgo, más gastos de mantenimiento, mayor vacancia, menor liquidez o características específicas de la ubicación y del inmueble.
Por ello, la rentabilidad debería analizarse junto con otros indicadores como el cash flow, la financiación, el capital aportado, la capacidad de cubrir la deuda y los riesgos de la operación.
Ejemplo de cálculo de rentabilidad de un alquiler
| Precio de compra | 180.000 € |
|---|---|
| Gastos de compra | 15.000 € |
| Reforma | 5.000 € |
| Inversión total | 200.000 € |
| Alquiler mensual | 1.000 € |
| Ingresos anuales | 12.000 € |
| Gastos anuales | 3.000 € |
| Resultado neto anual | 9.000 € |
Rentabilidad bruta: 12.000 / 200.000 × 100 = 6 %. Rentabilidad neta: 9.000 / 200.000 × 100 = 4,5 %.
Aunque ambas cifras corresponden a la misma vivienda, la rentabilidad neta refleja el efecto de los gastos que soporta la operación.
Rentabilidad no es lo mismo que cash flow
La rentabilidad expresa el rendimiento relativo de una inversión, normalmente mediante un porcentaje. El cash flow representa el dinero que queda después de los ingresos y pagos correspondientes a un periodo. Una vivienda puede presentar una rentabilidad atractiva sobre el papel y, sin embargo, generar un cash flow reducido si existe financiación elevada u otros pagos relevantes. Consulta cómo calcular el cash flow inmobiliario.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la rentabilidad de un alquiler?
La rentabilidad puede calcularse comparando los ingresos anuales obtenidos mediante el alquiler con la inversión realizada. Para obtener una estimación más precisa conviene descontar también los principales gastos recurrentes de la vivienda.
¿Qué diferencia hay entre rentabilidad bruta y neta?
La rentabilidad bruta compara los ingresos del alquiler con la inversión sin descontar los gastos recurrentes. La rentabilidad neta resta esos gastos antes de calcular el rendimiento.
¿Debo incluir los gastos de compra?
Incluir impuestos, notaría, registro, reforma y otros costes iniciales permite calcular la rentabilidad sobre una inversión más cercana al capital realmente necesario para adquirir y preparar la vivienda.
¿Cómo afecta una hipoteca al cálculo?
La hipoteca reduce el capital inicial que debe aportar el inversor, pero introduce pagos de deuda e intereses. Para operaciones financiadas conviene complementar la rentabilidad del inmueble con métricas como cash flow, cash-on-cash y DSCR.
¿Debo tener en cuenta los meses sin inquilino?
Sí. Los periodos sin ingresos reducen la rentabilidad efectiva del inmueble. La calculadora permite indicar cuántos meses al año se espera mantener la vivienda alquilada.
Analiza más que la rentabilidad
La rentabilidad es un buen punto de partida, pero una inversión inmobiliaria depende también de su financiación, gastos, fiscalidad y capacidad para generar flujo de caja. Utiliza FinMetric para analizar la operación completa y comparar diferentes escenarios antes de tomar una decisión.