¿Cómo calcular el cash flow de una inversión inmobiliaria?
Multiplica el alquiler mensual por los meses alquilados y añade otros ingresos anuales. Resta los gastos operativos para obtener el NOI. A continuación incorpora financiación y otras salidas del mismo año, sin descontar ninguna partida dos veces.
Cash flow antes de impuestos = NOI − servicio de deuda − costes financieros recurrentes − CapEx posterior
Cash flow después de impuestos = cash flow antes de impuestos − impuestos estimados
Los meses sin alquiler reducen directamente los ingresos. Esta herramienta no aplica una segunda deducción por vacancia. Consulta el desarrollo en la guía de cash flow inmobiliario.
¿Qué gastos entran en el cash flow?
- Gastos operativos: IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestión y otros costes de explotación.
- Servicio de deuda: principal e intereses pagados durante el año.
- Costes financieros recurrentes: pagos adicionales vinculados a la financiación que no estén incluidos en otra partida.
- CapEx posterior: mejoras o reposiciones tras la adquisición, distintas del mantenimiento ya contabilizado y de la reforma inicial.
- Impuestos estimados: pago anual que introduces manualmente; no se calcula automáticamente a partir del NOI.
¿Qué diferencia hay entre NOI y cash flow?
El NOI es el ingreso efectivo menos los gastos operativos del inmueble, antes de financiación. El cash flow muestra el efectivo restante tras incorporar financiación y las demás salidas aplicables. El NOI puede ser positivo mientras el cash flow es negativo.
Cash flow positivo y negativo
Un cash flow positivo significa que, bajo los supuestos introducidos, los ingresos superan las salidas incluidas. Un cash flow negativo significa que esas salidas superan los ingresos y la operación requiere caja adicional bajo esos supuestos. Ninguno de los dos resultados constituye por sí solo una recomendación de inversión.
Ejemplo de cálculo
Adaptamos el ejemplo del artículo a meses enteros: alquiler de 900 € durante 11 meses, sin otros ingresos. Aquí se supone un mes vacío, en lugar del 5 % de vacancia del artículo; por eso cambian los resultados.
- Ingresos efectivos: 900 × 11
- 9.900 €
- Gastos operativos
- 2.400 €
- NOI
- 7.500 €
- Servicio anual de deuda
- 6.600 €
- Costes financieros recurrentes
- 120 €
- CapEx posterior
- 300 €
- Cash flow antes de impuestos
- 480 €
- Impuestos estimados (supuesto manual)
- 700 €
- Cash flow después de impuestos
- −220 €
Los 700 € son un supuesto ilustrativo, no una estimación fiscal derivada de estas partidas. Con estos datos harían falta 220 € adicionales de caja en el año.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el cash flow inmobiliario?
Es el efectivo que genera o requiere un inmueble durante un periodo, tras descontar de sus ingresos las salidas incluidas en el análisis.
¿Cómo se calcula el cash flow de un alquiler?
Se restan los gastos operativos al ingreso efectivo para obtener el NOI. Después se descuentan servicio de deuda, costes financieros recurrentes y CapEx posterior. Si se conoce el impuesto estimado, se resta para obtener el cash flow después de impuestos.
¿Qué diferencia hay entre NOI y cash flow?
El NOI mide el resultado operativo del inmueble antes de financiación. El cash flow incorpora además deuda, costes financieros, inversión posterior e impuestos cuando se incluyen.
¿La cuota hipotecaria se incluye en el cash flow?
Sí. El servicio anual de deuda incluye principal e intereses. Se descuenta una sola vez, después del NOI; no se vuelve a incluir como gasto operativo.
¿Un cash flow negativo significa que una inversión es mala?
Significa que las salidas incluidas superan los ingresos bajo esos supuestos y se necesita caja adicional. No basta para calificar una inversión: debe evaluarse junto a rentabilidad, financiación, riesgo y objetivos de la operación.
Completa el análisis con la calculadora de rentabilidad de alquiler y la guía de inversión inmobiliaria.